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億萬級租賃市場背后暗藏風險,途趣模式能否顛覆公寓市場?

2019-6-28 14:57 來自: 洞察網 收藏 分享 邀請

摘要: 2019年5月14日,朗詩綠色集團正式發出公告,宣布將處于虧損階段的長租公寓業務剝離至控股集團,并表示”朗詩寓“作為一個創新類業務,目前仍處于培育期,預計未來兩年還將持續虧損,剝離將減少朗詩寓的虧損對集團業 ...

2019年5月14日,朗詩綠色集團正式發出公告,宣布將處于虧損階段的長租公寓業務剝離至控股集團,并表示”朗詩寓“作為一個創新類業務,目前仍處于培育期,預計未來兩年還將持續虧損,剝離將減少朗詩寓的虧損對集團業績的影響。6月11日,多家媒體報道遠洋集團也擬將于年內剝離長租公寓業務,消息雖未得到官方證實,但有媒體指出“遠洋邦舍”的擴張遇阻其實早有端倪,原先公開的10萬間房源目標規劃也已淡化。

回過頭看,自2016年“租購并舉”政策被提出,國內的住房租賃市場就已進入全新的發展階段。之后,隨著利好政策地高頻刺激,以及租賃需求的不斷增長,住房租賃市場被視為中國經濟的下一個風口,房地產企業、地產中介服務機構、酒店集團、互聯網企業、新興創業公司等主體紛紛進軍更符合現代都市群體需求的公寓市場,搶奪市場規模達億萬級的巨大蛋糕。而其中,又以房地產企業最被看好。憑借本身的產品生態、影響力和覆蓋度,房企不管是在房源獲取,還是裝修改造方面,都與其它主體拉開了效率上的差距,公寓品質也具備先天優勢。

事實上,房企在近兩年也確實爆發出了驚人的擴張速度,萬科、龍湖、碧桂園、佳兆業、招商、旭輝、朗詩等企業紛紛推出了自己的長租公寓品牌,并大舉開拓市場,不斷刷新城市覆蓋。然而,快速擴張,并不意味著利潤增長,更多的企業是在持續虧損。朗詩寓2017年虧損達4417萬元,2018年虧損更是擴大至1.9億。萬科泊寓由于未公開相關數據,暫無法準確判斷目前的盈收情況,但也曾表態長租公寓難以盈利,聲勢浩大的“萬村計劃”也被叫停。龍湖冠寓則公開表示三年內不考慮盈利。從龍湖的年報中也可以看到,2017年冠寓的整體出租率為46%,2018年比例稍有上升,但也僅僅達到了50.1%。

△ 部分房企旗下公寓品牌及規模

從上圖的規模數據可以看到,即便有各大房企相繼入局,目前市面上高品質公寓的供應總數也只有幾十萬套,相比1.7億的龐大租賃人口數量僅九牛一毛。但從市場表現來看,卻未取得理想的收益。實際上,隨著消費的轉型升級,作為市場消費主力軍的80、90、00后已經形成對生活服務品質的消費理念,他們在自住和差旅過程中,往往也會有意識地追求高品質的居住和休閑空間。因此,高品質公寓產品并不存在缺乏目標消費群體的情況,問題更大可能是出在運營模式上。

盡管國內公寓企業的發展歷史普遍不長,但在發展過程中,也還是形成了重資產集中式、輕資產集中式、重資產分布式和輕資產分布式等多種運營模式。根據租賃物業的權屬性質,劃分重資產和輕資產;根據租賃物業的分布模式,劃分集中式和分散式。而房地產企業的公寓運營模式,90%偏向于重資產集中式,往往需要較高的成本及較長的運轉周期。這對于已經習慣高周轉的房企來說很難適應,且容易拖慢公司整體的利潤表現和發展節驟。此外,受制于自持項目的地理位置和對于需要精耕細作的租賃業務上的經驗缺乏,也讓房企旗下的公寓品牌在獲客和運營環節處于劣勢。

在當前重資產集中式運營模式市場表現不佳的同時,以途趣生活服務集團為代表,采用輕資產集中式運營的企業卻走出了一條前景更為明朗的道路。相較于前者,后者在創新性、靈活性和運營效率上都具備優勢,能夠更快更準確地對市場需求做出反應和匹配。此外,集中式的規模化特性,也讓其比分散式具備更大、更長遠的盈利空間,并存在爆發潛力。

△ 途趣及房企旗下公寓品牌布局

不同于房企主打的長租公寓,途趣集團布局的是更為靈活的服務式公寓。由于服務式公寓對產品品質的高要求,途趣通過與房企直接合作,簽約大量一手高品質房源并進行定制化設計與改造。根據城市、地段、周邊等因素,以不同的中高端服務式公寓產品線覆蓋不同的消費人群。據悉,途趣旗下擁有總裁公館、行政公館、尚品公寓、艾貝斯特和趣我家五大產品線,目前已布局深圳、廣州、長沙、武漢、杭州、上海、成都、重慶等全國25個大中型城市,簽約房源數累計達到5萬套,儲備房源超過50萬套。

當然,途趣的這種輕資產集中式運營模式也存在弊端,由于整體依賴開發商新供房源,在成熟的一二線城市核心生活圈的供應會相對較少。不過隨著國家對租賃市場的扶持、對土地使用限制的政策導向以及城市中心的往外擴張,優質地段的高品質公寓產品的供應數量仍會不斷增加。途趣的全國快速布局,及與卓越、時代、龍光、龍湖、綠地、保利等一線房企的深度合作,也正表明業內對途趣模式的看好。

作為一家專業的高品質服務式公寓供應商,途趣擁有一支有著豐富的長短租公寓開發及平臺運營經驗的團隊,在對城市和項目的選擇上,已形成標準化篩選和管理流程。基于輕資產模式,途趣在公寓場景的布局和落地上,有著更精準的考量及更豐富的選擇。如此,既能保證最終產品的品質、地段、舒適度,也能最大化匹配住戶需求,保證更高更穩定的租住率。此外,通過集中式運營管理以及健身房、游泳池、餐廳、會議室等公共配置,不僅能夠推動社區氛圍建設,還能很好地營造企業軟實力,從而形成良好的品牌口碑。

不僅如此,途趣集團共包含全球星級酒店預訂、全球旅游定制、中高端服務式公寓、酒店運營、場景式購物體驗和社區運營六大業務板塊,以線上線下深度結合的運營模式,鏈接場景、用戶、流量與平臺,覆蓋居住、旅游、社交、購物、娛樂等領域。清晰的定位、差異化的產品打造和生態鏈的自我閉環,使得途趣在競爭激烈的公寓租賃市場脫穎而出,并受到越來越多的關注與支持。

目前,國內的公寓租賃市場雖然火熱,但也普遍存在入住體驗差、空置率高、續約率低等現象。或許當各大企業都像途趣這樣,把目光更多的聚焦在用戶體驗,提供更優質的服務和產品上時,具備無限潛力的租賃行業將真正步入良性發展階段。



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